セットアップオフィスとは？意味・種類・賃料相場とメリット・デメリットを宅建士が解説【2026年】

セットアップオフィスとは、ビルオーナー（貸主）があらかじめ内装工事を済ませ、会議室・受付・照明などを整えた状態で貸し出す賃貸オフィスのことです。入居企業は内装工事をせずにすぐ業務を始められ、初期費用と移転期間を大きく抑えられます。デスクや椅子まで揃った「フルセットアップ」と、共用部分のみ整備された「ハーフセットアップ」の2種類があります。

オフィス移転で多くの企業が直面するのが「時間」と「コスト」の課題です。内装の設計・工事に数ヶ月かかり、数百万〜数千万円の費用が必要になる通常のオフィス移転に対し、セットアップオフィスはその両方を大幅に圧縮できる選択肢として、スタートアップや成長企業を中心に注目されています。この記事では、宅地建物取引士の監修のもと、セットアップオフィスの意味・種類から、通常オフィスや居抜きとの違い、賃料と費用の目安、メリット・デメリット、失敗しない選び方までをわかりやすく解説します。

■この記事の要点

• セットアップオフィスは貸主が内装を用意した「すぐ使える」賃貸オフィス。フルセットアップとハーフセットアップがある

• 内装工事費がほぼ不要で、契約から最短2週間〜1ヶ月程度で入居できる。退去時の原状回復費も圧縮されやすい

• 一方で賃料は周辺相場より2〜3割程度高いことが多く、レイアウトの自由度も低い

• 入居期間の目安が2〜3年で、人員が増減しやすい成長フェーズの企業に特に向いている

セットアップオフィスとは？意味と特徴

セットアップオフィスとは、ビルオーナーが内装工事を済ませたうえで貸し出す賃貸オフィスです。一般的には、受付、会議室、ラウンジやリフレッシュコーナー、Web会議用のテレカンブース、照明などが、デザイナーの設計によってすでに整備されています。「内装付きオフィス」「内装付き賃貸オフィス」と呼ばれることもあります。

通常の賃貸オフィスは、天井・床・照明・空調などの基本設備だけが整った状態で引き渡され、間仕切りや会議室などの内装は入居企業が自ら設計・発注・施工します。セットアップオフィスは、この内装工事を貸主側が先に行っている点が最大の違いです。

セットアップオフィスの3つの特徴

• 内装・設備が整っている：会議室や受付、照明などが完成済み。内装の設計や工事業者の手配が不要です。

• すぐに入居できる：内装工事期間がないため、契約から入居までの期間を大幅に短縮できます。

• 自社専用の独立した空間：シェアオフィスやレンタルオフィスと違い、通常の賃貸借契約で専有区画を借りる形態です。

• デザイン性が高い：プロのデザイナーが設計した内装が多く、採用やブランディングにも活かせます。

セットアップオフィスが増えている背景

セットアップオフィスが広がっている背景には、主に次の3つがあります。

• 内装工事費の上昇：資材価格や人件費の上昇により、オフィスの内装工事費は高くなる傾向にあります。初期投資を抑えたい企業にとって、内装付きの物件は魅力が増しています。

• 働き方の変化：出社とリモートワークを組み合わせる働き方が定着し、オフィスの規模や使い方を数年単位で見直す企業が増えました。短いサイクルで移転しやすい物件のニーズが高まっています。

• 貸主側の空室対策：ビルオーナーにとっても、内装を整えておくことでテナントが決まりやすくなり、空室期間を短縮できるメリットがあります。

フルセットアップとハーフセットアップの違い

セットアップオフィスは、どこまで内装・什器が用意されているかによって、大きく2つの種類に分かれます。

ハーフセットアップは、執務スペースのレイアウトを自社の人数や働き方に合わせやすい一方、デスクやチェアの購入費・搬入の手間がかかります。フルセットアップは入居初日から使える反面、什器の数や配置が決まっているため、人数とデスク数が合っているかを必ず確認しましょう。

物件を探す際は、フルセットアップ物件一覧やハーフセットアップ物件一覧から条件に合う物件を比較できます。

通常オフィス・居抜き・レンタルオフィスとの違い

「内装付きのオフィス」には、セットアップオフィスのほかに居抜きオフィスやレンタルオフィスもあります。それぞれの違いを表で比較します。

※期間や費用は物件・規模によって異なります。一般的な傾向を示したものです。

通常オフィスとの違い

通常オフィスは、内装を自由に設計できる反面、坪あたり数十万円の内装工事費と、設計・施工を含めて数ヶ月の準備期間が必要です。退去時も、自社で加えた内装を撤去して入居時の状態に戻す原状回復工事が発生します。セットアップオフィスは、この入居時と退去時の両方のコスト・手間を圧縮できる点が決定的な違いです。

居抜きオフィスとの違い

居抜きオフィスは、前のテナントが使っていた内装や設備をそのまま引き継ぐオフィスです。初期費用を抑えられる点はセットアップオフィスと共通ですが、次のような違いがあります。

• 内装の状態：居抜きは前テナントの使用状況によって劣化や好みの差があるのに対し、セットアップオフィスは貸主が新たに整備した内装を使えます。

• 入居時期：居抜きは前テナントの退去スケジュールに左右されますが、セットアップオフィスは入居時期が明確で、移転計画を立てやすくなります。

• 原状回復義務：居抜きでは前テナントの内装の撤去義務まで引き継ぐことが多く、退去時に割高になるケースがあります。セットアップオフィスは、貸主が用意した間仕切りや会議室の撤去までは求められないことが多く、原状回復費は圧縮される傾向にあります。

レンタルオフィス・シェアオフィスとの違い

レンタルオフィスやシェアオフィスは、最短即日で入居でき初期費用も小さい一方、受付や会議室などを他社と共用するため、自社のブランドを表現しにくい面があります。また、人数が増えると1人あたりの費用が割高になりやすく、登記や住所利用に制限がある場合もあります。セットアップオフィスは、自社専用の独立した空間を通常の賃貸借契約で借りられるため、10名以上の組織が「自社のオフィス」を持つ選択肢として適しています。

セットアップオフィスの賃料・費用の目安

賃料は周辺相場より2〜3割程度高いことが多い

セットアップオフィスは、貸主が負担した内装工事費や什器の費用を賃料に上乗せして回収するため、同じエリア・グレードの通常オフィスより月額賃料が2〜3割程度高く設定されていることが多いです。上乗せ幅は物件の内装グレードや什器の有無によって異なり、フルセットアップの方が高くなる傾向があります。

入居時にかかる費用

内装工事費はほぼ不要になりますが、賃貸借契約に伴う費用は通常オフィスと同様に発生します。

※敷金・保証金の月数は物件や貸主によって大きく異なります。

退去時にかかる費用

通常オフィスでは、自社で施工した内装を撤去して入居時の状態に戻す原状回復工事が必要で、坪10万〜20万円程度かかることもあります。セットアップオフィスでも原状回復が不要になるわけではなく、タイルカーペットの張り替えや壁の塗り替え、クリーニングなどは発生するケースが多いものの、間仕切りや会議室などの内装を解体・撤去する工事は求められないことが多いため、原状回復費は通常オフィスより圧縮される傾向にあります。入居後に自社で追加した造作や、故意・過失による損傷は、その分の原状回復費が別途かかります。

【試算】通常オフィスとのコスト比較

20〜29名規模で一般的な30坪のオフィスを例に、通常オフィスとフルセットアップオフィスのコストを比較します。

※税別の概算。敷金・保証金、仲介手数料、引越し費用など両者に共通する費用は除いています。セットアップオフィスの原状回復費は、タイルカーペットの張り替え・壁の塗り替え・クリーニングを想定しています。単価は一般的な目安をもとに設定したもので、実際の金額は物件・内装仕様によって大きく異なります。

この条件では、3年間の総コストでセットアップオフィスが約700万円有利になります。月々の賃料は高くても、入居時と退去時の大きな出費がないため、入居期間が短いほどセットアップオフィスが有利になります。

一方で、賃料の差は入居期間が長くなるほど積み上がり、この条件では入居から6〜7年目あたりで通常オフィスの方が有利になります。どこで逆転するかは、賃料の上乗せ幅と、通常オフィスでかける内装費によって変わります。自社の入居予定期間で必ず試算しましょう。入居期間ごとの考え方は通常オフィスとセットアップオフィスの比較記事でも詳しく解説しています。

支払いタイミングにも注目（資金繰りの観点）

総額の差だけでなく、支払いのタイミングも重要です。通常オフィスでは入居前に内装工事費と保証金がまとまって出ていくため、手元資金を採用や開発に回したい資金調達直後の企業ほど、セットアップオフィスのメリットは大きくなります。

セットアップオフィスのメリット6つ

① 初期費用を大幅に削減できる

坪あたり数十万円かかる内装工事費や家具の購入費が不要になり、その資金を採用や事業投資に回せます。

② 移転までの期間を短縮できる

内装工事がないため、契約から最短2週間〜1ヶ月程度で入居可能。事業のスピードを落とさずに移転できます。

③ 移転の手間と担当者の負担が減る

レイアウト設計、内装業者の選定・見積もり比較、工事の進行管理といった業務がほぼ不要になります。

④ 退去時の原状回復費を圧縮しやすい

タイルカーペットの張り替えや壁の塗り替え、クリーニングなどは発生することが多いものの、内装の解体・撤去工事は求められないことが多く、原状回復費は通常オフィスより抑えられる傾向にあります。

⑤ 採用力・社員満足度の向上

デザイナーが設計したおしゃれな内装は、来訪した候補者や取引先への印象を高め、社員のエンゲージメント向上にもつながります。

⑥ 内装を資産として持たずに済む

内装設備を自社の固定資産として計上・減価償却する必要がなく、財務を身軽に保てます。

セットアップオフィスのデメリット4つと対策

① 月額賃料が割高

内装費が賃料に上乗せされるため、周辺相場より2〜3割程度高くなることが多く、長期入居では総コストが通常オフィスを上回る場合があります。

対策：入居予定期間で総コストを試算し、長期利用なら通常オフィスとも比較する。

試算にはオフィス移転費用シミュレーターが便利です。 

② レイアウトの自由度が低い

大幅な間取り変更は原則できません。独自に内装工事を加えると、その分の原状回復費が退去時に発生し、メリットが薄れます。

対策：内見時に席数・会議室数・動線が自社の働き方に合うかを確認する。

③ 物件数が限られる

通常オフィスに比べると供給数が少なく、希望エリアや広さで選択肢が限られることがあります。

対策：条件の優先順位を決め、セットアップ物件に詳しい仲介会社に早めに相談する。

④ 増床・人員増に対応しにくい

席数が固定されているため、急な増員で手狭になることがあります。

対策：1〜2年後の人員計画を見込んで広さを選び、契約期間・解約条件も確認しておく。

セットアップオフィスが向いている企業・向いていない企業

スタートアップや急成長中のベンチャーのほか、地方企業の東京進出、大企業の新規事業部やプロジェクト拠点など、「早く・身軽に」拠点を立ち上げたいケースでも活用されています。

失敗しない選び方｜内見・契約前のチェックポイント

セットアップオフィスは「すぐ使える」ことが魅力ですが、入居後に内装や条件を変えにくい分、契約前の確認が重要です。

内見で確認したいポイント

• 席数と面積が人数に合っているか（1人あたり2〜3坪程度が一般的な目安）

• 会議室・Web会議ブースの数とサイズが、打ち合わせやオンライン商談の頻度に足りるか

• 受付・執務スペース・会議室の動線が、来客対応や働き方に合っているか

• 内装・什器の状態（傷や汚れ、家具の劣化）と、物件資料の写真との差

• 電源容量・コンセント位置・通信回線・Wi-Fi環境

• 入退室管理などのセキュリティ、ビルの共用部・トイレ・エレベーターの状態

契約前に確認したいポイント

• 賃料に含まれる範囲（内装・什器の使用料、共益費、設備の保守費など）

• 契約形態が普通借家契約か定期借家契約か、契約期間と再契約の可否

• 解約予告期間（オフィスでは3〜6ヶ月前が一般的）と中途解約の条件

• 原状回復の範囲（どこまでがクリーニングで済み、どこからが借主負担か）を特約で確認

• レイアウト変更・家具の入れ替え・持ち込みが可能か、その際の承諾手続き

• 備え付け什器が故障した場合の修理・交換の負担者

原状回復は「ゼロ」ではない

セットアップオフィスでも、退去時にはタイルカーペットの張り替えや壁の塗り替え、クリーニングなどの原状回復が発生するケースが多くあります。入居後に自社で追加した造作や、故意・過失による損傷もその対象です。「原状回復不要」とされている物件でも、クリーニング費用などは借主負担とするケースがあるため、どこまでが借主負担かを契約書の特約で必ず確認しましょう。

入居までの流れと期間

1. ■条件整理（1〜2週間）
   人数・予算・エリア・入居希望時期・入居予定期間を整理し、フルセットアップかハーフセットアップかの方向性を決めます。

2. ■物件探し・内見（1〜3週間）
   候補物件を比較し、内見でレイアウトや設備を確認します。人気物件は早く決まるため、気になる物件は早めに内見しましょう。

3. ■申込・入居審査（1週間前後）
   申込書と会社資料を提出し、貸主による審査を受けます。

4. ■契約（1週間前後）
   重要事項説明を受け、賃貸借契約を締結します。原状回復や解約条件の特約はこの段階で最終確認します。

5. ■入居準備・入居
   通信回線・IT環境の手配と引越しを行い、入居します。内装工事がないため、契約から最短2週間〜1ヶ月程度で業務を開始できます。

通常オフィスでは、この流れに加えてレイアウト設計・内装工事の見積もり比較・施工で数ヶ月かかるため、移転全体では3〜6ヶ月程度の短縮につながることもあります。旧オフィスの解約予告期間から逆算して、スケジュールを組みましょう。

よくある質問

Q. セットアップオフィスとは簡単に言うと何ですか？

貸主があらかじめ内装工事を済ませ、会議室や受付などが整った状態で貸し出す賃貸オフィスです。入居企業は内装工事をせずにすぐ使い始められるため、初期費用と移転期間を大きく抑えられます。

Q. セットアップオフィスと居抜きオフィスの違いは何ですか？

セットアップオフィスは貸主が新たに整備した内装を使うのに対し、居抜きオフィスは前のテナントが使っていた内装をそのまま引き継ぎます。居抜きは内装の状態や入居時期が前テナント次第で、原状回復義務も引き継ぐことが多い点が大きな違いです。

Q. セットアップオフィスの賃料はどのくらい高いですか？

内装費が賃料に上乗せされるため、同じエリア・グレードの通常オフィスより2〜3割程度高いことが多いです。上乗せ幅は内装のグレードや什器の有無によって異なります。

Q. セットアップオフィスは原状回復が不要ですか？

不要ではありません。タイルカーペットの張り替えや壁の塗り替え、クリーニングなどが発生するケースが多くあります。ただし、間仕切りや会議室などの内装を解体・撤去する工事は求められないことが多いため、原状回復費は通常オフィスより圧縮される傾向にあります。範囲は契約ごとに異なるため、特約を必ず確認してください。

Q. 備え付けの家具を入れ替えたり、自社の家具を持ち込んだりできますか？

物件によって異なります。貸主の承諾があれば入れ替えや持ち込みができる場合もありますが、備え付け家具の保管場所や退去時の扱いを含め、契約前に確認しておくことが大切です。

Q. 少人数でもセットアップオフィスを借りられますか？

借りられます。10名前後向けの20坪程度の物件から、数十名規模の物件まであります。数名規模であれば、レンタルオフィスやシェアオフィスも含めて比較すると選択肢が広がります。

Q. 契約から入居までどのくらいかかりますか？

内装工事が不要なため、審査や契約手続きがスムーズに進めば、契約から最短2週間〜1ヶ月程度で入居できます。通信回線の開通には時間がかかる場合があるため、早めに手配しましょう。

まとめ｜セットアップオフィスは成長企業の移転を後押しする選択肢

セットアップオフィスは、貸主が内装を整えた「すぐ使える」賃貸オフィスです。内装工事費や工期を大きく抑えられ、退去時の原状回復費も圧縮されやすいため、スピードと資金効率を重視するスタートアップや成長企業にとって有力な選択肢になります。

一方で、月額賃料は割高で、レイアウトの自由度にも制限があります。入居予定期間と人員計画をもとに総コストで比較し、自社のフェーズに合うかを見極めることが、失敗しないオフィス選びのポイントです。

自社の条件でのコスト比較は、オフィス移転費用シミュレーターで約1分で確認できます。

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※本記事の費用・期間は一般的な目安であり、個別の物件・契約条件を保証するものではありません。実際の条件は物件ごとの賃貸借契約書・重要事項説明をご確認ください。